Estromissione immobili strumentali: ultima chiamata al 31 maggio

Scade il prossimo 31 maggio il termine per poter effettuare l’estromissione degli immobili strumentali dalla sfera dell’impresa da parte degli imprenditori individuali.

Si ricorda in proposito che la Legge di bilancio 2019, al comma 66 dell’articolo 1, ha riaperto i termini per accedere all’agevolazione consentendo agli imprenditori di effettuare la procedura di esclusione dal patrimonio dell’impresa dei beni posseduti al 31 ottobre 2018, nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2019 e il 31 maggio 2019.

La ratio dell’operazione è quella di estromettere l’immobile dal regime d’impresa e di farlo transitare nella sfera privata dell’imprenditore beneficiando di un regime agevolativo che implica l’assoggettamento ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP da versare, appunto, entro il 30 novembre 2019 (solo la prima rata).

Chi può beneficiare dell’agevolazione

L’istituto in questione si rivolge esclusivamente agli imprenditori individuali, per i quali alla data del 1° gennaio 2019 non sia venuta meno la qualifica di imprenditore. In proposito, si ricorda che la qualifica di imprenditore si perde nel caso di concessione in affitto o usufrutto dell’unica azienda oppure nell’ovvio caso di chiusura partita IVA. La norma prevede, altresì, che al 31 ottobre 2018 l’imprenditore risulti proprietario dell’immobile oggetto di estromissione.

Su quest’ultimo aspetto occorre precisare che, per espressa previsione normativa, gli immobili che possono essere oggetto di estromissione agevolata sono quelli strumentali per natura o per destinazione di cui all’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2018. Inoltre, l’art. 65, comma 1 TUIR, prevede che gli immobili strumentali, per natura o per destinazione, si considerano relativi all’impresa se indicati nell’inventario redatto ai sensi dell’art. 2217 del Codice civile, per le imprese in contabilità ordinaria, mentre per le imprese in contabilità semplificata, nel caso in cui tali immobili risultino dal registro dei beni ammortizzabili.

Non possono essere oggetto di estromissione agevolata, invece, gli immobili che costituiscono beni merce o che non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario.

In cosa consiste il beneficio

Come risaputo, l’estromissione degli immobili strumentali effettuata dall’imprenditore individuale, costituendo un’ipotesi di destinazione al consumo personale del medesimo o, comunque, estranee all’esercizio dell’impresa, comporta la determinazione di una plusvalenza imponibile pari alla differenza tra il valore normale del bene e il costo fiscalmente riconosciuto dello stesso.

Il costo fiscalmente riconosciuto è determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili (costo storico), al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2018, tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.

Il valore normale, invece, può essere rappresentato assumendo il valore di mercato del bene (ai sensi dell’art. 9 TUIR) oppure il relativo valore catastale.

Si precisa che, ai fini della determinazione della suddetta plusvalenza (sulla quale applicare l’imposta sostitutiva), la normativa in questione consente di assumere quale valore normale, il valore catastale dell’immobile, se inferiore, in luogo del suo valore di mercato (V.M.). Resta ferma la facoltà, per il contribuente, di determinare la plusvalenza assumendo, quale valore normale, un qualsiasi valore intermedio tra il quello di mercato e quello catastale.

Il regime agevolativo previsto dalla Legge di bilancio 2019 permette di assoggettare la plusvalenza, così determinata, a un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP, la cui aliquota viene fissata nella misura dell’8%. L’imposta deve essere versata dall’imprenditore individuale in due rate:

la prima pari al 60% dell’importo dovuto entro il 30 novembre 2019;

la seconda pari al 40% dell’importo dovuto entro il 16 giugno 2020.

Le rate devono essere versate mediante modello unificato di pagamento F24, utilizzando il codice tributo “1127”. È ammessa la compensazione degli importi dovuti con i crediti tributari e/o contributivi vantati dallo stesso contribuente nei confronti dell’Erario.

In caso di versamento in ritardo, è possibile avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso ex art. 13 del D.Lgs. n. 472/97. È bene sottolineare che il mancato versamento dell’imposta non è causa di disconoscimento dell’agevolazione, ma implica esclusivamente l’applicazione delle relative sanzioni amministrative.

Cosa fare entro il 31 maggio 2019

L’efficacia dell’estromissione è subordinata all’esercizio dell’opzione da parte dell’imprenditore individuale, che si esplica nel cosiddetto “comportamento concludente”. Nello specifico, al 31 maggio 2019 deve risultare la rilevazione contabile dell’operazione di estromissione dell’immobile nel libro giornale o nel registro dei beni ammortizzabili, a seconda che l’impresa sia in contabilità ordinaria o in regime contabile semplificato. Inoltre, poiché la legge assimila la destinazione di beni all’uso personale dell’imprenditore alla cessione di beni, l’estromissione dei beni rientra tra le operazioni rilevanti ai fini IVA. Da ciò consegue l’obbligatorietà dell’emissione di un’autofattura elettronica da parte dell’imprenditore individuale.

Riflessi in dichiarazione dei redditi

Si rammenta che il perfezionamento dell’esercizio dell’opzione per l’estromissione si ha con l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva, così come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 82/E/2009. Alla luce di ciò, l’imprenditore individuale deve indicare nel quadro RQ del modello Redditi PF 2020 il valore (normale o catastale) dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva.

Tuttavia, in caso di omessa compilazione del quadro relativo all’estromissione dell’immobile (RQ del modello Redditi PF), il contribuente può provvedere a sanare l’omissione mediante la presentazione della dichiarazione integrativa e non solo mediante la dichiarazione correttiva entro novanta giorni dalla scadenza del termine, come invece sostenuto in passato. Pertanto, la mancata compilazione del quadro RQ del modello Redditi PF configura una mera ipotesi di errore od omissione sanabile mediante la presentazione di una dichiarazione integrativa nei termini previsti dall’articolo 2, comma 8-bis, D.P.R. n. 322/1998, fermo restando che l’integrazione del quadro RQ deve essere effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo (data di presentazione modello Redditi 2021). Occorre evidenziare, inoltre, che in questi casi è necessario che l’imposta sostitutiva sia versata regolarmente e correttamente nella misura e nei modi richiesti ex lege.

Profili IVA dell’operazione di estromissione

Come già accennato, l’estromissione dei beni immobili si configura quale ipotesi di autoconsumo e non quale atto traslativo, risolvendosi in un mero passaggio del bene dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata dello stesso soggetto. Per questi motivi, per tale operazione non sono dovute imposte di registro, ipotecaria o catastale, ma è dovuta l’imposta sul valore aggiunto.

Trattandosi di immobili strumentali, può trovare applicazione l’esenzione di cui all’articolo 10, punto 8-ter, del D.P.R. n. 633/72. Tale operazione deve chiaramente risultare da autofattura.

In ultimo, si ricorda che qualora l’operazione venga posta in essere nel periodo di osservazione di dieci anni, risulterà necessario procedere anche alla rettifica dell’IVA detratta in sede di acquisizione del bene.

Fonte: Fiscal Focus